Investissements immobiliers
Spécialiste de l’investissement immobilier depuis 2008 à Angoulême et dans le Grand Sud-Ouest. Nantes, Bordeaux, Arcachon, La Rochelle, Toulouse…
Notre métier
M patrimoine sélectionne les investissements immobiliers qui correspondent à votre profil d’investisseur.
Nos atouts
Les projets immobiliers sont soigneusement sélectionnés : solidité des promoteurs, évolution des quartiers, suivi des dossiers. Une solide connaissance du marché immobilier du grand Sud-Ouest : offre locative réelle, dynamisme économique…
M Patrimoine vous accompagne à chaque étapes de votre investissement : Définition de votre projet – Proposition de solutions – Suivi dans le temps
Les différentes étapes
Audit patrimonial
L’audit patrimonial est une « photographie » de votre situation familiale, professionnelle et fiscale. Il permet d’analyser la structure de votre patrimoine financier et immobilier ainsi que les raisons de cette structuration. Cet audit met en perspective les forces et les faiblesses du patrimoine que vous avez constitué et les moyens dont vous disposez. Ce qui nous permet d’évaluer ensemble votre profil d’investisseur ainsi que le niveau de risque que vous êtes en mesure de prendre. La dernière étape consiste à envisager les solutions immobilières qui correspondent le mieux à votre situation.
Nos propositions de projets immobiliers
M Patrimoine est totalement indépendant de ses fournisseurs. De ce fait, le référencement des promoteurs de solutions est effectué de façon stricte. En effet, les projets sont sélectionnés selon la qualité de leurs emplacements et l’évolution attendue de leur quartier et des voix de communications.
Votre stratégie d’investissement personnalisée
M patrimoine vous accompagne pendant tout la durée du projet, de l’audit patrimonial à la première déclaration fiscale. Entre ces deux étapes, il peut s’écouler entre 12 mois et 36 mois. En effet, le type de financement, la relation promoteur et le suivi administratif sont indissociables du projet immobilier.
Le choix du financement est central. Durée du prêt, montant de la mensualité, différés éventuels, qualité de l’assurance emprunteurs sont autant d’éléments constitutifs du financement sur lesquels il est nécessaire d’être vigilent.
Les Solutions
PINEL
Le dispositif Pinel concerne les logements destinés à la location en résidence principale. Les logements peuvent êtres neuf, réhabilités ou bien transformés en habitation. Seuls, les zones en déficit de logement sont éligibles au dispositif Pinel. L’objectif du dispositif Pinel est de pallier au manque de logements sur certaines zones. Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôts de 12 %, 18 % ou bien 21 % selon leurs engagements.
La réduction d’impôts est applicable à l’acquisition de 2 biens par an maximum pour une assiette d’investissement de 300 000 € maximum.
L’engagement est de louer le bien pendant une durée minimale de 6,9 ou 12 ans. Le Loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé chaque année par décret. Ce plafond est défini en fonction de la zone où se trouve le bien (A, Abis, B1 ou bien B2). La location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la livraison pour les biens neufs. Pour les biens anciens, la location doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du bien.
La location à un ascendant ou à un descendant est possible si les conditions de plafonds de loyer et de ressources sont respectées. Le Locataire est soumis à un plafond de ressources déterminé en fonction de la zone où se situe le bien.
Le montant de la réduction d’impôts est pris en compte pour l’application du plafonnement global de 10 000 € des niches fiscales.
SCPI
Les SCPI représentent des solutions alternatives aux investissements immobiliers. A chaque profil d’investisseur correspond une SCPI.
LOCATION MEUBLÉE NON PRO
Les biens concernés sont les logements meublés de type résidences de tourisme, résidences étudiantes, résidences séniors ou bien Ehpad. Les revenus issus de la location meublée non professionnelle sont imposés dans une catégorie spécifique : BIC non professionnel.
Cette forme d’investissement permet de récupérer la TVA pour les résidences offrant certains services. L’intérêt de ce type d’investissement réside dans la possibilité d’amortir le bien avec report illimité. L’amortissement est une notion comptable qui s’applique dans ce cas précis. De ce fait, nous sommes dans le cadre d’un investissement immobilier qui permet de générer des revenus non fiscalisés (IR et PS). En cas de vente, la plus-value rentre dans le cadre du régime des plus-values immobilières des particuliers. Il n’y a pas de durée de détention minimum.
DÉFICIT FONCIER
Tous les biens immobiliers anciens à usage locatif sont concernés. L’investisseur fait l’acquisition d’un bien immobilier ancien et il réalise des travaux. Le coût de ces travaux viendra en déduction de ses revenus fonciers globaux.
En contrepartie des travaux qu’il entreprend, l’investisseur peut limiter ses revenus fonciers dans la limite du montant des travaux. Un report des déficits fonciers inutilisés est autorisé pendant 10 ans. Le déficit foncier est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €. Le bien doit être loué non meublé pour une durée minimum de 3 ans. Les biens soumis à ce dispositif échappent au plafonnement global des avantages fiscaux.
MALRAUX
Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif Malraux échappe au plafonnement des niches fiscales. L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble affecté à l’habitation ou à un usage professionnel. Le bien doit se situer dans des zones bien définis : Site Patrimonial Remarquable avec PVAP approuvé ou bien le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
Chaque copropriétaire bénéficie d’une réduction d’impôts calculée sur le montant des travaux de réhabilitation effectués. Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans. La réduction d’impôts est de 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP. La réduction est de 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV et les quartiers conventionnés NPNRU.