Aide à la déclaration fiscale 2013 pour le Scellier classic et le Scellier intermédiaire à compter des revenus de l’année 2012 (donc pour la 1ère fois déclaration 2013) et suivantes, correspondant à l’achèvement/ livraison en VEFA.
La première année, pour remplir votre déclaration de revenus fonciers en loi Scellier, vous devez produire :
- La déclaration H1
- Le formulaire 2044 EB : engagement de location
- Le formulaire de déclarations 2044 ou 2044 S (spéciale): déclarez vos revenus et dépenses foncières
- Le formulaire 2042 C (complémentaire): déclarer la réduction d’impôts.
- Une copie de l’acte notarié
- Une copie du contrat de bail
La déclaration H1
Les constructions nouvelles, changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties doivent être déclarées au Centre des Impôts fonciers de la situation du bien dans les 90 jours de leur achèvement.
Outre d’éventuelles pénalités, le défaut de déclaration entraîne la perte des exonérations temporaires de taxe foncière lorsqu’il en existe (notamment celle des deux premières années), et le retard de dépôt de ladite déclaration entraîne une limitation de cette exonération fiscale.
Comment établir la déclaration 2044 EB d’engagement de location ?
- Une fois renseignées les coordonnées du propriétaire du logement, vous cocherez le dispositif fiscal demandé. Il faut établir une déclaration 2044EB par logement défiscalisé.
- Les coordonnées et la nature du logement seront ensuite indiquées. Pour les achats neufs, y compris en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), la date d’acquisition de l’immeuble correspond à celle de l’acte notarié.
- Si le parking est loué séparément, le prix de revient correspondra uniquement au loyer du logement.
- Si le logement n’est pas encore loué au moment de l’établissement de la déclaration 2044EB, n’indiquez rien. La date de prise d’effet de la location et le montant du loyer seront indiqués sur papier libre, l’année suivante.
- Pour la location directe, les garages et emplacements de stationnement ne sont pas pris en compte. Les informations utiles au calcul des surfaces sont clairement indiquées dans les pages 4 à 9 du formulaire 2044EB.
- Enfin, n’oubliez pas de cocher page 3, la case « à une personne autre qu’un ascendant ou descendant » pour bénéficier du Scellier intermédiaire.
La déclaration des frais d’emprunt avant l’achèvement du logement
Les intérêts intercalaires, l’ADI (Assurance Invalidité Décès) et les frais d’hypothèque ou de caution sont déductibles des revenus fonciers l’année de leur paiement. Si vous n’avez perçu aucun revenu foncier, vous remplissez le formulaire 2044 ou bien 2044 S avec les éléments dont vous disposez. De par cette déclaration vous justifiez le report de charges et leur imputation sur les loyers de l’année suivante.
Pour une location en Scellier intermédiaire dit Scellier « social » :
- Utilisez le formulaire 2044 S (spécial) : déclarez vos revenus et dépenses foncières, et cochez en page 2 la case « Borloo neuf et Scellier dans le secteur intermédiaire 30 % (uniquement la première année).
- Joignez une copie de l’avis d’imposition du locataire (a chaque fois qu’il y a un nouveau locataire dans l’année).
Avec le Scellier intermédiaire, en contrepartie d’un loyer plus faible, un abattement comptable de 30 % du montant des loyers est autorisé.
Par exemple : le loyer de la première année est de 5 000 € et vous déduisez 4 000 € d’intérêts d’emprunt, 500 € de taxe foncière, 500 € de frais de gestion, soit au total 5 000€. L’abattement forfaitaire est de 30 % soit 1 500 €. Votre résultat foncier est donc négatif (- 1 500€). Ainsi, non seulement vous ne payez pas d’impôt sur les loyers mais en plus de la réduction fiscale de la loi Scellier, vous déduirez 1 500 € des revenus que vous déclarez.
A noter : si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€, vous pouvez opter pour le régime « micro-foncier » avec un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus locatifs. Dans ce cas, vous êtes dispensés de la déclaration 2044, vous déclarez directement vos recettes foncières dans la déclaration 2042. Ce régime n’est probablement pas intéressant si vous avez acheté votre bien à crédit, car vous ne pourrez pas déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs.
Comment compléter la page 2 de la déclaration 2044 S ?
Si vous avez opté pour le Scellier classique – ou si l’appartement que vous avez acquis en VEFA n’est pas éligible au Scellier intermédiaire-, l’imprimé à utiliser sera le 2044.
Une fois indiquées les coordonnées du propriétaire (en page 1) et du locataire de l’immeuble (en page 2), avec la date d’acquisition de celui-ci, vous cocherez la case « Scellier dans le secteur intermédiaire » dans la 2044SPE (si les revenus de votre locataire ne dépassent pas un certain plafond, précisé notamment en page 7 de la notice 2044EB).
Vous remplissez de la façon suivante :
- En rubrique 210, vous indiquerez les revenus (qui figurent sur le relevé de gestion lorsque vous avez confié mandat à un professionnel de l’immobilier)
- En 211, les loyers encaissés
- En 213, les revenus perçus dans le cadre de la vacance locative éventuelle, par exemple.
- En 220, les charges qui figurent sur le relevé de gestion
- En 227, la taxe foncière (sauf la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui est récupérable par le bailleur auprès du locataire), la déduction spécifique Scellier intermédiaire,
- En 228, la déduction spécifique Scellier Intermédiaire (qui correspond à 30% du montant de la ligne 215, non applicable au loyer du parking s’il est loué séparément),
- En 250, vous reporterez les frais d’emprunt supportés dans l’année (intérêts d’emprunts et ADI).
- En 261, le solde des « recettes – charges – frais d’emprunt », à reporter en ligne 263, et les montants 215, 240, 250 et 263 relatifs à chaque bien en défiscalisation seront totalisés en page 3.
Comment compléter la page 6 de la déclaration 2044 S, ou la page 4 de la 2044 ?
Les rubriques indiquées ci-après sont celles de la 2044SPE. Les numéros sont diffèrent pour la 2044.
- Pour chaque prêt souscrit, vous préciserez la date du prêt (date du premier déblocage de fonds) et le montant des intérêts versés dans l’année, en rubrique 610.
- En ligne 622, vous reporterez le montant de la case J.
- Si le résultat global annuel de la ligne 630 est négatif (déficit) il faut procéder à la répartition du déficit en page 7.
- Attention, vérifiez s’il existe des déficits antérieurs restant à imputer, mentionnés dans l’avis d’imposition de l’année précédente, en case 4BD de la déclaration 2042, afin de prendre en compte prioritairement les déficits les plus anciens.
Comment effectuer la répartition du déficit en page 7 de la 2044 S, ou en page 4 de la 2044 ?
Il est important de rappeler ici que :
- Les intérêts d’emprunt s’imputent uniquement sur les revenus fonciers ou assimilés. Ils sont reportables durant dix années,
- Un déficit foncier d’une année est imputable sur le revenu global de la même année à hauteur de 10.700 euros.
Comment remplir la déclaration sur le revenu 2042 C ? :
- Ligne 7HJ, le montant de la réduction d’impôt généré par votre investissement.
Enfin, pensez à reporter les montants de la ligne 764 sur le formulaire 2042, cases 4BA (revenus fonciers), 4BB (déficit imputable sur les revenus fonciers) ou 4BC (déficit imputable sur le revenu global). Si vous avez complété une 2044 S, cochez la case 4BZ.
